Als student zal je ongetwijfeld te maken krijgen met gebreken aan jouw huurwoning en/of overlast. Hoewel dit voor jou als huurder onprettig is, zal je hier in veel situaties gelukkig geen genoegen mee hoeven te nemen. Ik zal in deze tekst kort doornemen wanneer je recht hebt op kostenvergoeding, onderhoud door je huisbaas en/of huurvermindering.
Datum: 9 oktober 2023
Wat is een gebrek?
Het huurrecht definieert een gebrek als een staat of eigenschap van jouw studentenwoning, die is ontstaan door toedoen van jouw huisbaas, waardoor jouw onderkomen je niet het genot bezorgt dat je had mogen verwachten van een goed onderhouden woning.[1] Alle gebreken dient jouw huisbaas te verhelpen binnen een redelijke termijn.[2] Deze termijn bedraagt zes weken (met uitzondering van spoedgevallen) na schriftelijke mededeling van de desbetreffende gebreken.[3]
Welke specifieke gebreken moet jouw huisbaas verhelpen?
Schade door gebreken
Alle schade als gevolg van gebreken ontstaan na het sluiten van de huurovereenkomst, en welke toe te rekenen zijn aan de verhuurder, dient te worden vergoed door jouw huisbaas.[4]
Gebreken aanwezig bij tekenen van het contract
Kleine herstellingen die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, kwalificeren óók als gebreken en moeten door jouw huisbaas verholpen worden.[5]
Gebreken ontstaan door andere gebreken
Gebreken die door het niet repareren/verhelpen van de initiële gebreken zijn ontstaan (bijvoorbeeld ernstige lekkage met schimmel in de douche tot gevolg), moeten door jouw huisbaas worden verholpen, ook als het gaat om een kleine herstelling.[6]
Overlast
Overlast door stank of geluid door toedoen van een andere huurder/student in jouw studentencomplex moeten ook binnen redelijke termijn verholpen worden door de huisbaas.[7] De bewijslast ligt hier bij jou; het is handig, ingeval van bijvoorbeeld geluidsoverlast, een logboek bij te houden, getuigenverklaringen op te stellen, of een expert een rapport op te laten stellen/een meting te laten doen.
Welke gebreken hoeven niet door jouw huisbaas verholpen te worden?
Niet alle gebreken moeten door jouw huisbaas worden verholpen. Hieronder sommen wij soorten gebreken op die jij zelf zal moeten verhelpen.
Gebreken door eigen handelen
De definitie van ‘gebreken’ vertelt ons dat voor zover gebreken niet toe te rekenen zijn aan de verhuurder – bijvoorbeeld omdat je zelf iets stuk hebt gemaakt – deze niet als zodanig kwalificeren, en deze niet verholpen hoeven te worden door jouw huisbaas.
‘Feitelijke stoornissen zonder bewering van recht’
Hiernaast hoeven ‘feitelijke stoornissen zonder bewering van recht’ (in simpel Nederlands: dingen waar je je aan kan storen die geen enkele feitelijke band hebben met je studentenwoning of huisbaas) niet verholpen te worden door jouw huisbaas.[8] Denk hierbij aan het lawaai van de kroeg op de hoek of aan verkeersgeluiden.
Onmogelijke gebreken
Ook hoeft jouw huisbaas geen gebreken die onmogelijk op te lossen zijn, of gebreken waarvan de herstelling uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheid redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn, te verhelpen.
Kleine herstellingen
Jouw huisbaas hoeft ook geen kleine herstellingen te verrichten. Dat zal je zelf moeten doen. In welke gevallen er sprake is van een kleine herstelling kan men onder andere vinden op de website van de rijksoverheid en, nog belangrijker, in het ‘Besluit kleine herstellingen’.[9] Als kleine herstelling kwalificeert, bijvoorbeeld, het repareren van een beschadigde of kapotte ruit, het schilderen van muren en het kopen van een nieuw slot. Als vuistregel kan men denken aan al het dagelijkse onderhoud. De herstelling mag dus niet al te veel moeite of geld kosten.
Gebreken ontstaan door niet nakoming van het contract/onzorgvuldig handelen
De huurder is ook aansprakelijk voor de schade die ontstaat door niet nakoming van verplichtingen in het contract (enkele uitzonderingen daargelaten).[10] Denk hierbij aan de verplichting kleine herstellingen te verrichten of om enkel met toestemming te verbouwen.
Wonen in de vrije sector
Wanneer je een woning huurt in de vrije sector en jouw huisbaas na schriftelijke mededeling en het verstrijken van de hierboven genoemde termijn jouw gebreken niet verholpen heeft, kan je direct naar de rechter stappen. Hier kan Recht voor Studenten jou bij adviseren.
Wat als jouw huisbaas weigert te helpen?
Ook wanneer er sprake is van overlast, zoals behandeld onder het kopje ‘overlast’, en jouw huisbaas deze na schriftelijke mededeling niet binnen zes weken verholpen heeft, kan je naar de rechter stappen.[11]
Je zou ook, indien jouw huisbaas na schriftelijke mededeling en het verstrijken van de zes weken geen antwoord heeft gegeven én het probleem niet verholpen heeft, de kosten die je hebt gemaakt om de gebreken te verhelpen, kunnen inhouden op de huur. Hierbij loop je wel het risico dat jouw huisbaas je voor de rechter sleept. Het is daarom aan te raden om je over het inhouden van huur eerst door Recht voor Studenten te laten adviseren.
Wonen in de sociale sector
Wanneer je een woning huurt in de sociale sector en jouw huisbaas na schriftelijke mededeling en het verstrijken van de eerder genoemde termijn jouw gebreken niet verholpen heeft, kan je de Huurcommissie om huurverlaging vragen. De huurcommissie kan tijdelijk, afhankelijk van de ernst van jouw gebrek(en), jouw huur tijdelijk verlagen.[12] De verlaging bedraagt maximaal 80% van de huur en gaat in op de eerste dag van de maand, nadat je het verzoek deed.[13] Je betaalt weer de oude huur op de eerste dag van de maand, nadat de onderhoudsgebreken zijn verholpen. Het bedrag dat je te veel hebt betaald, vraag je terug aan jouw huisbaas. De Huurcommissie kan jouw huisbaas niet dwingen de gebreken te verhelpen. Dit kan alleen de gemeente of de rechter.[14]
Geluidoverlast veroorzaakt door jou – wat kan de verhuurder?
Het is ook mogelijk dat jij als student overlast voor omwonenden veroorzaakt. Als student is het namelijk niet ongebruikelijk om een feestje te geven. Hoewel dit vaak pas na een waarschuwing zal gebeuren, kan, indien dit in jouw contract opgenomen is, de verhuurder het contract beëindigen wegens wanprestatie. Zo niet, kan jouw huisbaas naar de rechter stappen om het contract per direct te beëindigen. Ook kunnen omwonenden de politie bellen. De politie kan, in principe zonder waarschuwing, een boete opleggen, vanwege ‘rumoer dat de nachtrust verstoort’, meestal ter waarde van €150,- en maximaal van €450,- (exclusief administratiekosten).[15] Tegen deze boete kan je binnen zes weken bezwaar maken.[16] Omwonenden kunnen ook naar de rechter stappen en vanwege hinder schadevergoeding eisen. Hierbij spelen duur van de geluidsoverlast, tijdstip en herhaling een rol bij de bepaling van de hoogte van de vordering.[17] Het is belangrijk om voorafgaand aan een feestje contact op te nemen met omwonenden en afspraken met hen te maken. Dit kan voorkomen dat buren bij jouw huisbaas een klacht indienen of de politie bellen.[18]
Conclusie
Om je als huurder te beschermen, komen je veel rechten toe. Jouw woongenot kan op veel verschillende manieren worden ingeperkt. Veel gebreken aan jouw woning moeten door jouw huisbaas worden verholpen. Daarom moet je in eerste instantie altijd de gebreken aan jouw woning schriftelijk opstellen en opsturen naar jouw huisbaas. Indien jouw huurbaas niet binnen zes weken actie onderneemt, kan je naar de Huurcommissie, rechter of gemeente stappen. Zowel bij het opstellen van een schriftelijke mededeling voor de huisbaas, als bij het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie adviseert Recht voor Studenten graag.
Schrijver: Grisha van der Linden, student rechtsgeleerdheid aan de Universiteit van Amsterdam
[1] Art. 7:204 lid 2 BW
[2] Art. 7:206 lid 2 BW
[3] Art. 7:222 BW
[4] Art. 7:208 BW
[5] Art. 7:209 BW
[6] Art. 7:217 BW
[7] Art. 7:207 lid 1 BW
[8] Art. 7:204 lid 3 BW
[9] Art. 7:240 BW
[10] Art. 7:218 BW
[11] Art. 7:207 lid 1 BW
[12] Zie categorieën A, B, C, te vinden in het ‘Gebrekenboek’ van de Huurcommissie (zie ook de ‘Gebrekencheck’ op hun website voor meer informatie), respectievelijk vertaald naar 20%, 30%, 40% huurverlaging.
[13] Art. 7:257, 7:204 lid 1 BW
[14] Zie het ‘Bouwbesluit’ van jouw gemeente.
[15] Art. 431 Sr. jo. art. 23 Sr.
[16] Art. 257e Sv.
[17] Art. 6:162 BW jo. art. 5:37 BW
[18] Zie ook jouw plaatselijke APV.