Wanneer je een huurcontract aangaat kan je te maken krijgen met contractkosten. Zo ook Joris Pijpers van het Erasmus University College te Rotterdam. Hij moest 200 euro aan contractkosten betalen voor zijn studentenkamer aan het Stadhuisplein. De EUC-student vond de kosten onredelijk hoog en spande in augustus 2021, uit principe, een zaak aan. De tegenpartij was niet de minste: de grote Weense bank Raiffeisen. Desalniettemin won Joris Pijpers de zaak.[1] De rechter berekende dat de contractkosten niet hoger behoefde te zijn dan 7,72 euro. Wat zijn contractkosten precies en heb jij mogelijk ook te maken gehad met te hoge contractkosten?
Datum: 1 juli 2022
Om te beginnen is het handig een duidelijk onderscheid te maken tussen sleutelgeld en contractkosten om zo verwarring in de weg te gaan. Sleutelgeld is het bedrag dat de verhuurder of vertrekkend huurder vraagt voor de intrek in het huis, in de praktijk de overhandiging van de huissleutel. Het vragen van sleutelgeld is wettelijk verboden, aangezien een huurder het recht heeft te genieten van zijn gehuurde ruimte. De verhuurder heeft dus de plicht de sleutel te verstrekken. Contractkosten, ook wel administratiekosten of ‘booking fees’ genoemd, zijn de kosten die in rekening worden gebracht voor zaken als het opstellen van het huurcontract en het laten maken van sleutels. De hoogte hiervan varieert naar de intensiteit van de activiteiten.
In boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is te vinden dat een beding binnen de huurovereenkomst, afgezien van de huurprijs, nietig is wanneer deze tot een niet redelijk voordeel leidt voor een van de partijen.[2] Contractkosten gelden als een beding, anders dan de huurprijs, in de huurovereenkomst en mogen dus geen “niet redelijk voordeel” opleveren voor de verhuurder.
Hoe het bovenstaande uitgelegd dient te worden wordt duidelijker aan de hand van jurisprudentie omtrent contractkosten. De Hoge Raad stelde zich in de zaak Ymere/Nellestein in 2012 op het uitgangspunt dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is wanneer er tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.[3] Voor het vragen van contractkosten dient er dus sprake te zijn van een werkelijke en noemenswaardige prestatie.
In 2021 heeft de Hoge Raad de huurder verder beschermt door een nieuw en verder rijkend standpunt in te nemen.[4] Allereerst stelt de Hoge Raad dat de prestatie die tegenover de contractkosten staat een bate dient op te leveren die het rechtvaardigt dat de contractkosten in rekening zijn gebracht. Een dergelijke bate is ieder geval niet aanwezig wanneer de prestatie uitsluitend of voornamelijk de eigen belangen van de verhuurder dient. Een verhuurder mag gedane prestaties die vooral hem baten dus niet of nauwelijks verrekenen in contractkosten. Onder dergelijke prestaties rekende de Hoge Raad onder andere alle prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie. Binnen het bereik van “de normale woningexploitatie” valt veel. Hierdoor kunnen contractkosten maar behoudens bijzondere omstandigheden in rekening worden gebracht.
Heb jij te maken gehad met contractkosten, en ben je na het lezen van dit artikel gaan twijfelen over de rechtmatigheid? Schroom dan niet Recht voor Studenten te mailen voor een kostenvrij juridisch advies.
Schrijver: Beau van Gasteren, derdejaars rechtenstudent aan de Universiteit van Amsterdam
[1] ECLI:NL:RBROT:2022:1697.
[2] Art. 7:264 lid 1 BW.
[3] HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767.
[4] HR 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157.